（新）土地征收封面前言

《土地房屋征收与补偿问答》

前   言

财产是人类赖以生存的物质基础。就不动产而言，除了土地，最主要的就是房屋了。财产的利益性历来容易成为包括公权力在内的强权热衷侵蚀的对象，民主国家如何从制度层面上保护人们的合法财产，无疑应成为宪法及其他法律的基本内容。我国《宪法》第13条规定 ：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”我国《民法典》《城市房地产管理法》《土地管理法》均作了相应的规定。

没有哪一类案件如此上升到政治的高度；没有哪一类案件如此直指党、政一把手负责；没有哪一类案件牵动人们的权益如此之根本；没有哪一类案件在全国闹得如此轰轰烈烈，牵一发动全身；没有哪一类案件一开始就需要作出社会稳定风险评估；没有哪一类案件一开始就由规划、国土、环保、文物、公安、城管、社区、村组、甚至法院等各单位组成一个联队应付…，只有征收拆迁！在社会和国家层面,这类案件的影响和重视程度是非常的。

《土地房屋征收与补偿问答》，参考了有关土地房屋征收与补偿方面的著作，特别是蔡小雪、郭修江的著述。在编写过程中，得到了助手郭佳的帮助，所以一并署名。

湖南半毫米律师事务所

郭丰  郭佳 

2021年3月

目 录：

第一章  集体土地及房屋部分………………………………………………………………………………………………………………….1

1.土地用途管制的依据是什么？……………………………………………………………………………………………………………...1

2.非本集体经济组织成员购买农村住房的合同是否有效？………………………………………………………………………….1

3.征地补偿费分配前去世的村民能否得到征地补偿费？……………………………………………………………………………..2

4.“三权分置”是什么意思？………………………………………………………………………………………………………………...2

5.土地存在权属争议如何处理？……………………………………………………………………………………………………………..3

6.农民集体对争议林地事实上的利用和处置，是否必然形成土地所有权取得或者变更的法律后果？………………3

7.“国土空间规划”是什么意思？………………………………………………………………………………………………………….4

8.土地用途及性质确认的依据是什么？……………………………………………………………………………………………………5

9.哪个部门有权评定土地等级？……………………………………………………………………………………………………………..5

10.合法开荒者是否可以长期使用所开荒的土地？…………………………………………………………………………………….5

11.农村集体经济组织整理土地，占用或者改变了承包人的承包地，是否成立侵权？…………………………………...6

12.农民集体建没用地可否入市流转？……………………………………………………………………………………………………..6

13.征收农民集体土地时“公共利益”如何界定？…………………………………………………………………………………….7

14.土地征收遵循之规则有哪些主要变化？………………………………………………………………………………………………7

15.对于政府的征收补偿安置方案，农民有无发言权和否决权？…………………………………………………………………8

16.集体土地征收补偿安置协议应当与谁签订？………………………………………………………………………………………..9

17.大中型水电工程建设征地补偿安置的标准和移民办法与一般征地补偿安置是否相同？…………………………….10

18.土地行政监督执法权归哪个部门行使？……………………………………………………………………………………………...10

19.《土地管理法》是否可以适用于国有土地上的房屋征收与补偿？……………………………………………………….....11

20.未与当事人就补偿问题协商一致的强制拆迁行为是否违法？…………………………………………………………….......11

21.县级以上人民政府有权对集体上地上的违法建筑实施强制拆除吗？…………………………………………………….....11

22.农民不同意政府征地或者不同意政府公布的补偿安置方案，可否向人民法院起诉？………………………………...12

23.土地补偿费是否可以分配给农户？…………………………………………………………………………………………................13

24.农村集体经济组织成建制地“农转非”或“村改居”后，土地自动转化为国有吗？………………………………...13

25.农村集体经济组织成员资格如何确定？…………………………………………………………………………………..................13

26.承包方长期闲置承包地，发包可以收回土地吗？…………………………………………………………………………............14

27.农户全家“农转非”后，发包可以收回土地吗？…………………………………………………………………………............15

28.妇女结婚、离婚或者丧偶，其承包地是否可以收回？有“乡规民约”如何处理？…………………………………....16

29.承包期内承包户家庭成员分户、夫妻离婚的，承包土地如何分割？……………………………………………………......16

30.承包方搞非农建设或者违法开采，造成土地永 久损害的，发包方可否收回承包地？………………………………...17

31.土地承包经营权的流转有哪些方式？……………………………………………………………………………………...................18

32.仲裁处理农村土地承包纠纷，是否必须有当事人之间的仲裁协议？………………………………………………….........18

33.农村建设用地是否可建商品房？…………………………………………………………………………………………....................19

34.集体建设用地使用权受让方未经出让方同意改变土地用途，出让方可否解除合同？………………………………...19

35.占用农村集体土地探矿、采矿是否需要办现农用地转用和征收补偿手续？………………………………........……….20

36.被征收人签订相关补偿安置后，与征收拆迁行为就无关了吗？……………………………………………........…………..20

37.征收单位不落实宅基地，被征收人是否有权提起行政诉讼？……………………………………………........……………...21

38.请求给付低保待遇，可以直接提起行政诉讼吗？……………………………………………........……………….....…………..21

39.自然资源管理部门可以对农村村民违法建房作出行政处罚吗？………………………………………………………………21

40.农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记吗？…………………………………………...22

41.非本村成员因购买村集体土地上住房而签订《安置补偿协议》是否有效？………………………………………………22

42.宅基地上所建房屋被认定为违法建筑并已被强制拆除后当事人是否仍享有宅基地使用权？………………………..22

43.政府以违反一户一宅为由强拆房屋属违法行为，是否须承担恢复原状的责任？……………………………………......23

44.当事人能仅依据户口变更登记而要求补偿安置吗？………………………………………………………………………………..24

45.经营性墓地使用期限是如何规定的？期限届满如何续期？如何缴费？……………………………………………………...24

46.城市居民可否在农村公益性墓地安葬？………………………………………………………………………………………………..25

第二章 国有土地及房屋部分……………………………………………………………………………………………………………………27

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否直接适用于集体土地上的房屋征收与补偿？………………………………..27

2.在我国是否能进行非公共利益征收？《征收与补偿条例》是否适用于非公共利益征收？…………………………….27

3.实践中对“公共利益”如何界定？………………………………………………………………………………………………………..28

4.土地使用权价值是否在征收补偿范围内？………………………………………………………………………………………………29

5.房屋承租人是否在征收补偿范围内？……………………………………………………………………………………………………..30

6.被拆迁人享有回迁或就近安置的权利吗？………………………………………………………………………………………………31

7.划拨土地使用权能否得到征收补偿？……………………………………………………………………………………………………..32

8.征收补偿安置协议需要被征收房屋的全体共有人签吗？…………………………………………………………………………...33

9.被征收房屋的物权从什么时候转移？……………………………………………………………………………………………………..33

10.对“住改商”的房屋应该怎么补偿？…………………………………………………………………………………………………...33

11.违法建筑就一律不给补偿吗？…………………………………………………………………………………………………………….34

12. 违法建筑认定的行政执法主体？………………………………………………………………………………………………………..36

14.房地产价格评估机构如何产生？可否异地执业？……………………………………………………………………………….....37

15.被征收人对评估结果没有依法申请复核评估和鉴定，在诉讼中还可以申请评估和鉴定吗？……………………….38

16.房屋征收补偿款需要缴纳个人所得税吗？……………………………………………………………………………………………39

17.征收公告具有可诉性吗？…………………………………………………………………………………………………………………..39

18.补偿方案具有可诉性吗？应当如何审查？…………………………………………………………………………………………....40

19.强制搬迁行为具有可诉性吗？…………………………………………………………………………………………………………....41

20.征收决定的前置行为具有可诉性吗？…………………………………………………………………………………………………..42

21.房屋征收类案件的原告？…………………………………………………………………………………………………………………..42

22.房屋征收类案件的特殊被告？…………………………………………………………………………………………………………….43

23.房屋征收案件行政诉讼第三人？…………………………………………………………………………………………………………45

24.社会团体推荐公民担任代理人有哪些限制？…………………………………………………………………………………………47

25.在征收中，行政机关不履行法定职责或义务的行为是否可诉？………………………………………………………………47

26.有关行政机关执行征收决定的行为可诉吗？………………………………………………………………………………………...47

27.征收部门可以申请法院先予执行吗？……………………………………………………………………………………………….....48

28.关于程序性行政行为的可诉性问题？……………………………………………………………………………………………….....49

29.县级以上人民政府负责人签署的同意强制拆迁的意见，能作为强制拆迁的依据吗？…………………………………49

30.民行交叉案件如何处理？…………………………………………………………………………………………………………………..50

31.行政案件与民事案件能否一并审理？…………………………………………………………………………………………………..50

32.房屋征收前置行政行为以及相关文件的审查？……………………………………………………………………………………..51

33.作出征收决定的主要步骤审查？…………………………………………………………………………………………………….......53

34.对房屋征收补偿方案内容合法性审查应注意的事项？…………………………………………………………………………...55

35.对评估结论（报告）如何审查？…………………………………………………………………………………………………………60

36.对建设工程规划许可的审查？…………………………………………………………………………………………………………….61

37.对其他有关审查批准文件如何审查？…………………………………………………………………………………………………..62

38.违法建筑认定的几个时间节点？…………………………………………………………………………………………………………64

39. 对“城中村”征收补偿的审查？………………………………………………………………………………………………………..65

40.对建设用地规划许可证的审查？…………………………………………………………………………………………………….......68

41.对建设用地批准文件的审查？……………………………………………………………………………………………………...........69

42.城中村改造是否必须先征收集体土地？……………………………………………………………………………………………….69

43.原告起诉可以适用民事诉讼时效吗？…………………………………………………………………………………………………..70

44.房屋征收补偿协议是民事协议还是行政协议？……………………………………………………………………………………..72

45.企业被吊销营业执照，划拨土地使用权可以收回吗？…………………………………………………………………………...72

46.划拨土地使用权及地上建筑物租赁的法定条件是什么？………………………………………………………………………..73

47.收回国有农场划拨土地使用权应如何补偿？………………………………………………………………………………………...73

48.征收划拨土地上的房屋和征收出让土地上的房屋补偿标准有无差异？…………………………………………………....74

49.开发区管委会与受让方签订的国有土地使用权出让合同是否有效？…………………………………………………….....75

50.因受让人违约而收回其土地使用权，已交的土地使用权出让金可以不返还吗？…………………………………….....75